高齢の親が住む横浜市の家を売却・住み替えたい！成年後見人が関わる時のポイント #高齢の親が住む横浜市の家を売却・住み替えたい！親権者や成年後見人が関わるケース #高齢 #親 #横浜市 #家売却 #住み替え #親権者 #成年後見人 | 不動産売却は神奈川県、横浜市の株式会社クリエイティブホーム | コラム

目次

1. 高齢の親の家を売却するための基本的なステップ

   1. 不動産の査定と市場調査

   2. 法的手続きと必要書類の準備

2. 成年後見制度の基本と活用法

   1. 成年後見制度とは？

   2. 成年後見制度を利用する際の注意点

3. 家を売却する際の心理的な負担と対策

   1. 家族間でのコミュニケーションの取り方

   2. 親の思い出の片付け方

4. 親の新しい住環境を選ぶ際のポイント

   1. 親に最適な住環境とは

   2. 地域の利便性と安全性をチェック

5. 相談事例から学ぶ高齢者の住み替えのコツ

   1. 相談事例に見る成功体験

   2. 失敗しないための注意点

6. 認知症の親が所有する家の売却プロセス

   1. 法的手続きと必要なコーディネート

   2. 親の感情を尊重する方法

7. 不動産売却で知っておくべき三大タブー

   1. 価格設定で失敗しない方法

   2. 契約時の注意点

8. よくある質問とその回答

   1. 成年後見人が不動産売却を行う際の疑問

   2. 専業主婦や扶養内の妻が売却する場合の影響

   3. 成年後見制度の要件と、家庭裁判所の許可を要する「居住用不動産の売却」に関する民法上の手続きについて解説します。

      
      

      1. 成年後見制度（法定後見）の要件

      成年後見制度（特に後見・保佐・補助といった「法定後見」）は、本人の判断能力の程度に応じて申立てを行います。

      
      

      ① 対象となる本人の要件

      後見（最も重い場合）: 認知症、知的障害、精神障害等により、「判断能力が常況として欠けている」状態にあること。

      概ね、日常の買い物の意味が判断できないなど、常に支援が必要な状況が該当します。

      
      

      ② 申立権者（申立てができる人）

      本人、配偶者、4親等内の親族

      未成年後見人、保佐人、補助人、検察官市町村長（身寄りがない場合など）

      
      

      ③ 申立先および管轄

      本人の住所地（居住地）を管轄する家庭裁判所

      
      

      2. 居住用不動産の売却における民法上の手続き（民法第859条の3）

      成年後見人が被後見人（本人）に代わって「居住用の不動産」を売却・処分する場合、家庭裁判所の許可を得なければなりません。

      
      

      ① 対象となる不動産（居住用不動産の定義）

      現に居住している自宅（一戸建て・マンションなど）

      過去に居住していた不動産（施設に入所中のため空き家になっている実家など）

      将来的に居住する予定のある不動産

      ※施設や病院に入院・入所して長期間経っている場合でも、元々住んでいた自宅であれば「居住用不動産」に該当します。

      
      

      ② 許可が必要な処分行為

      売却（売買契約の締結）

      賃貸および賃貸借契約の解除

      抵当権の設定

      その他、居住を脅かす一切の処分行為

      
      

      3. 手続きの流れと家裁審判のポイント

      【1】売買条件の調整（買主との内定・売買契約案の作成）

      ↓

      【2】家庭裁判所へ「居住用不動産処分許可」の申立て

      ↓

      【3】家庭裁判所による審査・審判（許可の決定）

      ↓

      【4】正式な売買契約の締結および所有権移転登記

      
      

      家裁の審査ポイント（許可が得られる基準）

      家庭裁判所は、売却が「本人の利益に合致しているか」を厳しく審査します。

      
      

      1.売却の必要性: 施設入所費用や医療費の捻出、売却資金による今後の生活費の確保など、本人のために現金化する必要があるか。

      2.代替住居の確保: 本人の住まい（施設等の確保）が適切になされているか。

      3.価格の妥当性: 不動産鑑定評価や近隣相場・卓上査定等に基づき、適正価格で売却されるか（安値叩き売りではないか）。

      4.本人の意向: 本人に意思表示能力が多少残っている場合、本人の気持ちが尊重されているか。

      
      

      実務上の留意点:

      実務においては、裁判所の許可が得られることを解除条件（停止条件）とした**「家庭裁判所の許可を得ることを条件とする特約付き売買契約（案）」を作成した上で、家裁へ許可申請を行うことが一般的です。許可を得ずに締結された売買契約は無効**となります。