親族間売買でよくあるトラブルとは？適正価格の算出と横浜市での進め方ガイド #親族間売買でよくあるトラブルとは？適正価格の算出と横浜市での進め方 #親族間売買 #トラブル #適正価格 #算出 #横浜市 | 不動産売却は神奈川県、横浜市の株式会社クリエイティブホーム | コラム

目次

1. 親族間売買とは？そのメリットとデメリット

   1. 親族間売買の一般的な流れ

   2. 親族間売買のメリットとデメリット

2. 親族間売買でよくあるトラブルとは？

   1. 感情的なトラブルの事例

   2. 法的トラブルの事例

3. 適正価格の算出方法とポイント

   1. 不動産鑑定士の活用

   2. 市場調査の方法と活用法

4. 横浜市での親族間売買の特有の進め方

   1. 横浜市の不動産市場の特徴

   2. 横浜市の規制と手続きガイド

5. ケーススタディ：実際の相談事例から学ぶ

   1. 固定資産税評価額での売買に関する相談

   2. 信頼できる不動産業者の見極め方

6. トラブルを回避するためのベストプラクティス

   1. コミュニケーションの重要性

   2. 契約書の重要性とその内容

7. 親族間売買を成功させるための心構え

   1. オープンマインドを持つこと

   2. 取引後も良好な関係を維持するコツ

8. 親族間売買に関するよくある質問とその回答

   1. 税金に関するよくある質問

   2. 手続きに関するよくある質問

   3. ご質問の「みなし贈与（著しく低い価額）」の基準と、「贈与税の基本ルール（税率・基礎控除額）」について分かりやすく整理して解説いたします。

      
      

      1. みなし贈与と判断される「著しく低い価額」の税務上の基準 対価（売買代金など）を支払って財産を取得した場合でも、その代金が時価に比べて「著しく低い」場合、実質的な贈与とみなされ、時価と支払対価との差額に対して贈与税が課税されます（相続税法第7条）。

      
      

      判定におけるポイント

      1.明確な数値基準（「○％未満」など）は法律上明記されていない

      〇税法上、「著しく低い価額」について一律の数値（割合）は明確に規定されておらず、「個々の具体的事案に基づき社会通念に従って判断する」とされています。

      ※法人が譲渡した場合の「時価の2分の1（50%）未満」という法人税・所得税の明確な基準とは異なり、個人の贈与税判定ではより幅広く個別に判断されます。

      
      

      2.実務や過去の判例における目安（80%のライン）

      不動産取引などの実務においては、公的評価額（相続税路線価等）が地価公示価格の8割程度であることを背景に、「時価の80%を下回る価格」での売買が「著しく低い価額」として税務署から指摘されやすい実務上の警戒ライン（目安）とされています。

      
      

      「時価」の定義

      ・不動産（土地・建物）などの場合：通常の取引価額（適正な市場価格）。

      ・その他の財産（非上場株式など）：原則として相続税評価額。

      
      

      2. 贈与税の基礎控除額と税率（暦年課税）

      贈与税の最も一般的な課税方式である「暦年課税（れきねんかぜい）」における基本ルールです。

      
      

      基礎控除額 年間 110万円

      期間: 毎年1月1日〜12月31日の1年間。

      注意点: 控除額の判定は「あげる人」単位ではなく「受贈者（もらう人）」単位です。複数の人から贈与を受けた場合、その合計額から110万円を差し引きます。

      税率構造（一般税率 vs 特例税率）

      基礎控除後の「課税価格（贈与額 − 110万円）」に対して適用される税率は、贈与者と受贈者の関係によって2種類に分かれます。

      
      

      【計算式】贈与税額 ＝（ その年に受けた贈与額の合計 － 110万円 ）× 税率 － 控除額

      
      

      ① 特例税率（直系尊属からの贈与）

      適用対象: 贈与を受けた年の1月1日において18歳以上の子や孫が、直系尊属（父母・祖父母など）から贈与を受けた場合。

      
      

      
      

      基礎控除後の課税価格　　税率　　控除額

      
      

      200万円以下　　　　　　10%　　　—

      400万円以下　　　　　　15%　　10万円

      600万円以下　　　　　　20%　　30万円

      1,000万円以下　　　　　30%　　90万円

      1,500万円以下　　　　　40%　　170万円

      3,000万円以下　　　　　45%　　265万円

      4,500万円以下　　　　　50%　　415万円

      4,500万円超　　　　　　55%　　640万円

      
      

      
      

      ② 一般税率（その他の贈与）

      適用対象: 夫婦間、兄弟姉妹間、第三者間、親から未成年の子への贈与など（特例税率に該当しないケース）。

      
      

      
      

      基礎控除後の課税価格　　税率　　控除額　

      200万円以下　　　　　　10%　　　—

      310万円以下　　　　　　15%　　10万円

      450万円以下　　　　　　20%　　25万円

      600万円以下　　　　　　30%　　65万円

      1,000万円以下　　　　　40%　　125万円

      1,500万円以下　　　　　45%　　175万円

      3,000万円以下　　　　　50%　　250万円

      3,000万円超　　　　　　55%　　400万円

      
      

      まとめ・補足 不動産や株式等を親族間・知人間で売買する際は、時価（近隣取引事例や査定額）から乖離しすぎない適正価格を設定することが「みなし贈与」のリスクを回避する鍵となります。

      具体的な不動産売買や資産移転のシミュレーション、税務申告の詳細が必要な場合は、個別案件に強い税理士等の専門家へ事前にご相談されることをおすすめします。