横浜市で築40年超の古家をどう売る？解体と現状渡しの選択ポイント #築40年以上の古い家でも売れる？横浜市での築古物件・古家の売却は「解体」か「現状渡し」か #築40年以上 #古い家 #横浜市 #築古物件 #古家 #売却 #解体 #現状渡し | 不動産売却は神奈川県、横浜市の株式会社クリエイティブホーム | コラム

目次

1. 築40年以上の家が抱える現実

   1. 古家売却の基本的な選択肢

   2. 横浜市での築古物件市場の現状

2. 解体して売る場合のメリットとデメリット

   1. 解体のコストとその内訳

   2. 解体後の税金と経済的影響

3. 現状渡しで売る場合のメリットとデメリット

   1. 現状渡しの簡便さとリスク

   2. 買い手となる層とそのニーズ

4. 売却か賃貸か？所有者の悩みどころ

   1. 賃貸活用のメリットと条件

   2. オーナーとしてのリスク管理

5. 古家売却時のお客様の声と体験談

   1. 解体前と後の気持ちの変化

   2. 現状渡しを選んだ理由と結果

6. 専門家に聞く！築40年以上の家の今後

   1. 不動産市場の動向と展望

   2. 専門家に聞く活用方針のアドバイス

7. 重要！売却時に準備すべき書類

   1. 必要書類一覧とその中身

   2. 書類不備によるトラブルとその対処法

8. まとめ：最適な売却方法を選ぶために

   1. 悩みを乗り越えるために

   2. 未来への一歩を踏み出す

   3. 木造住宅の税法上の法定耐用年数（22年）を超過している中古住宅における住宅ローン控除の適用要件と、横浜市内における解体費用の一般的な相場について解説します。

      1. 法定耐用年数（22年）超過後の住宅ローン控除の適用要件

      かつては「木造は築22年以内」という築年数要件がありましたが、2022年度（令和4年度）の税制改正により築年数要件は撤廃されました。

      現在（2022年4月1日以降に取得した場合）、法定耐用年数を超過した木造住宅で住宅ローン控除を適用するための主な要件は以下の通りです。

      
      

      ① 構造・耐震に関する要件（下記のいずれかを満たすこと）

      築年数制限の代わりに、以下のいずれか1つを満たす必要があります。

      1.昭和57年（1982登記簿上の建築日付が1982年1月1日以降であれば、特別な耐震証明書がなくても要件を満たします。年）1月1日以降に建築された住宅（新耐震基準適合）

      2.新耐震基準に適合していることの証明がある住宅（1981年12月31日以前の建物の場合）

      昭和56年以前の旧耐震建物の場合は、以下のいずれかの証明が必要です。

      ・耐震基準適合証明書（引き渡し前に取得したもの）

      ・建設住宅性能評価書（耐震等級1以上）

      ・既存住宅売買瑕疵保険への加入

      ② その他の主な基本要件

      床面積: 50㎡以上（登記簿面積。一定の所得要件以下で40㎡以上）

      用途: 取得者の居住用（床面積の2/1以上が自家用）

      借入金: 償還期間10年以上の住宅ローンであること

      所得制限: 合計所得金額が2,000万円以下（床面積40〜50㎡未満の場合は1,000万円以下）

      
      

      
      

      2. 横浜市内における解体費用の一般的な相場

      横浜市内での木造住宅の解体工事費用は、狭小地や高低差・階段擁壁（がけ地）、前面道路の幅員といった地勢条件によって大きく変動しますが、一般的な坪単価および条件別の相場目安は以下の通りです。

      
      

      ① 木造住宅の解体本体費用（坪単価相場）

      木造（W造）: 1坪あたり 4.0万円 ～ 5.5万円

      例：30坪の木造2階建て ＝ 約120万円 ～ 165万円

      
      

      ② 付帯工事費・条件による加算（横浜市特有の要因含む）

      横浜市内の住宅地（磯子区、南区、港南区、保土ケ谷区などの傾斜地や密集地）では、立地条件による追加費用が発生しやすい傾向があります。

      
      

      項目・条件加算額の目安理由・影響

      前面道路が狭い（2m〜3m未満）・＋20万円 ～ 50万円・重機やトラックが入れず、手壊し作業や小型車の手配が必要になるため

      高低差・高台・擁壁上の敷地・＋30万円 ～ 80万円・小運搬（手作業での運び出し）やクレーン養生等が必要となるため

      ブロック塀・高木の撤去・1mあたり 5,000円〜1万円・敷地周囲の構造物撤去

      残留物（室内残置物）・1m³あたり 1.0万円〜1.5万円・家具や生活用品が残っている場合

      ※アスベスト（石綿）調査・除去・事前調査：3万〜5万円（除去費は含有建材に応じる）・2022年より事前調査が義務化

      
      

      まとめ（総額の目安）

      平坦地・前面道路4m以上の標準的な30坪住宅: 約150万円 ～ 200万円

      狭小道路・高低差ありの30坪住宅: 約200万円 ～ 280万円

      ※横浜市では、昭和56年5月31日以前に建築された木造住宅の解体に対して、

      条件（耐震診断結果や特定防災地域等）により補助金制度（木造住宅除却工事補助金など）が適用できる場合があります。